Bausachverständige im Bereich Bauleitplanung

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Der Bausachverständige im Bereich Bauleitplanung

Sie wollen ein Grundstück kaufen oder verkaufen, dann ist der Sachverständige für Bauleitplanung der richtige Ansprechpartner für Sie. Für die Wertermittlung des Grundstücks erstellt der Sachverständige für Bauleitplanung ein umfassendes Gutachten. Bei eventuelle Baubeschränkungen durch den Bebauungsplan der jeweiligen Stadt genauso mit einfließen oder eventuelle Geruchs- oder Lärmbelästigung durch in der Nähe liegenden Industrie- oder Landwirtschaftsbetriebe. Natürlich spielen auch eventuelle Luftschadstoffe bei dem Gutachten des Sachverständigen für Bauleitplanung eine wichtige Rolle.

Bauleitplanung – ein wichtiger Faktor bei der Wertermittlung eines Grundstücks

Die städtebauliche Entwicklung wird von den Gemeinden und Städten entsprechend des Baugesetzbuches reguliert. Dies erfolgt mithilfe von sogenannten Bebauungsplänen, die genau festlegen welche bauliche Nutzung auf den einzelnen Grundstücken erlaubt ist. Entsprechend der Vorgaben, kann es bei einzelnen Grundstücken zur Einschränkungen bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten kommen. Bei dem Bauleitgutachten ist die Bebauungsfähigkeit ein wichtiger Faktor für die Wertermittlung eines Grundstücks.

Um eine erste Aussage über den Wert eines Grundstücks treffen zu können, wirft der Sachverständige als erster eine Blick in den Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan ist im kompletten Gebiet der Stadt oder der Gemeinde gültig. Er ist als vorbereitender Bauleitplan anzusehen. Wichtig, im Flächennutzungsplan der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bekommt man nur eine grobe Übersicht über die Einteilung. Hierbei handelt es sich nicht um eine parzellenscharfe Planung. Allerdings sieht man am Flächennutzungsplan ob es sich um eine Frei-, Grün- oder baulich nutzbare Fläche handelt.

Gezieltere Informationen über eine mögliche Grundstücksnutzung und einer eventuell damit verbundenen Wertermittlung kann der Sachverständige im Bebauungsplan bzw. dem Bauleitplan nachlesen.

Der Bebauungsplan (Bauleitplan)

Im Bauleitplan ist der Nutzungsplan der gesamten Flächen einer Stadt oder Gemeinde in drei Teilbereiche gegliedert. Der Bauleitplan gibt genaue Informationen darüber, welche Bauvorhaben auf einer Grundstücksfläche unmittelbar umgesetzt werden können. Selbsterklärend sind Grundstücke, die laut Bebauungsplan über eine Bebauungsfähigkeit verfügen wertvoller als andere.

Sie sollten als Grundstückseigentümer wissen, dass es immer mal zur Änderungen des Bauleitplans kommen kann. Sobald es eine Stadt als wünschenswert für die städtebauliche Planung ansieht, werden ganz plötzlich aus Freiflächen Grundstücke, die ohne Hindernisse bebaut werden können. Bei eventuellen Änderungen des Bauleitplans werden die Besitzer der betroffenen Grundstücke nicht separat angeschrieben. Aus diesem Grund kann sich bei der Beauftragung eines Sachverständigen für die Bauleitplanung, um eine transparente Bewertung des eigenen Grundstücks zu erhalten, so manche Überraschung ergeben.

Modere Bauleitplanung nach DIN18005

Gerade bei der Bauleitplanung gab es in der Vergangenheit starkes Konfliktpotenzial. Lagen Wohngebiete, Sport- und Freizeitanlagen, Verkehrswege, gewerbliche und/oder industriell genutzte Anlagen zu nahe beieinander gab es bezüglich der Geräuschemissionen verstärkt Konflikte. Eben aus diesem Grund wurden die gesetzlichen Vorgaben in der DIN18005 für die Bauleitplanung umfassend überarbeitet, um eben die nachbarschaftliche Probleme im Vorfeld auszuschließen.

Beispiele der modernen Bauleitplanung wären:

  • Aktive Maßnahmen an Gebäuden und Anlagen, um eine Schall- und/oder Geruchsausbreitung auszuschließen bzw. zu reduzieren.
  • Die Nutzungsgrade von Industrie- und Gewerbegebieten wurden abgestuft.

Das Gutachten für Bauleitplanung – die Inhalte

Gerade wenn es zu gesundheitlichen Belastungen bzw. Schäden aufgrund zu starker Lärmemission von Nachbargebäuden oder Verkehrswege kommt. Die Luftschadstoffbelastung oder die Geruchsbelästigung von Nachbargebäuden zu hoch ist, dann ist die Dienstleistung eines Sachverständigen für Bauleitplanung unerlässlich. Nur dann hat man entsprechende Fakten in der Hand, um etwas dagegen zu unternehmen. Für das Gutachten bezieht der Sachverständige verschiedene Faktoren mit ein, wie:

  • Quellhöhen
  • Betriebszeiten
  • Abluftmengen
  • Fahrzeugbewegung usw.

Daneben spielen auch meteorologische Daten bei der Ausbreitungsrechnung des Sachverständigen eine wichtige Rolle. Erst nach der Ausbreitungsrechnung kann er eine sichere Auskunft über die Belastung gewerblicher Immobilien oder Wohnhäusern treffen.

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