Bausachverständige für den Bereich: Mieten und Pachten

Laut bürgerlichem Gesetzbuch verpflichtet sich der Verpächter dem Pächter gegenüber auf Zeit gegen einen Zins die volle Nutzung des Pachtgegenstandes zu gewährleisten, sowie den Ertrag dessen zu überlassen, den die Pacht bei üblicher Nutzung abwirft. Das bedeutet, dass bei einer Pachtsache der Pächter, also derjenige der das Grundstück zukünftig verwenden will, die vollen Erträge der Einnahmen oder des Gewinnes zustehen. Mit dem Verpächter müssen Erträge oder ähnliches somit nicht geteilt oder teilweise abgeführt werden.

Im Grunde laufen Miete und Pacht auf ein und dieselbe Tatsache hinaus: Gemietet und gepachtet wird, wenn die Nutzung einer Wohnung oder eines Grundstückes angestrebt wird. Und dennoch sind beide in seinen rechtlichen Belangen unterschiedlich und können notfalls vor Gericht vollständig andere Grundlagen hervorbringen.

Bei der Miete geht es im Grunde um eine Gebrauchsüberlassung einer Sache, meist handelt es sich um eine Wohnung, aber auch Grundstücke können gemietet werden. Mietverträge können aber nicht nur im Bereich von Immobilien vorkommen, sondern sich auch auf sämtliche andere Gegenstände beziehen. Beispielsweise kennen wir auch die Vermietung von Autos oder mobilen Partyzelten. Für einen bestimmten Zeitraum werden die Gegenstände zur Nutzung dem Mieter zur Verfügung gestellt, bleiben aber im Grundbesitz des Vermieters. Der Mieter zahlt die vereinbarte und vertraglich geregelte Mietsumme und behält während dieser Zeit die Nutzungsrechte, welche im Vertrag verankert sind.

Die Pacht geht über diese relativ einfache Definition hinaus. Hier darf der Pächter die Sache oder das Recht nutzen und darf auch die Erträge aus der Sache für sich beanspruchen. Der Begriff Fruchtziehung spielt hier häufig eine Rolle, denn die Erträge einer Sache stehen dem Pächter und nicht dem Eigentümer zu.

Vertragstypen und rechtliches im Bereich Mieten und Pachten

Ein Mietvertrag kann nur über Sachen, beispielsweise über Immobilien oder Räume oder Autos abgeschlossen werden. Ein Pachtvertrag hingegen kann neben der eigentlichen Sache, also vielleicht dem Grundstück, auch die Rechte und eines Gesamtheit von Rechten erfassen. Der Mietvertrag betrifft nur die Gebrauchsgewährung der Räumlichkeiten oder des Gegenstandes, ein Pachtvertrag dient auch der Fruchtziehung.

Letzteres ist vor allem bei gewerblich genutzten Pachtflächen von Bedeutung. Pachtet beispielsweise ein Obsthändler eine Obstplantage, so darf dieser die Flächen nicht  nur nutzen, sonder die Erträge, also in diesem Falle das Obst, ernten, behalten und verkaufen. Schwierig wird die Grenzziehung bei Geschäftsräumen.

Pachtverträge stellen grundsätzlich einen eigenständigen Vertragstyp dar, dessen rechtliche Ausgestaltung sich aber weitgehend am Mietvertrag orientiert. Abweichungen können sich lediglich in der Kündigungsfrist und der Miet- bzw. Pachtdauer bemerkbar machen. Während Mietwohnungen beispielsweise einer Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten unterliegen, werden Pachtverträge meist sogar verpflichtend auf mehrere Jahre geschlossen und können nach Ablauf verfallen oder aber um weitere entsprechende Jahre verlängert werden. Bei der Pacht gibt es meist nichts dazwischen, während ein Mietvertrag auf unterschiedlichste Form zur Kündigung führen kann.

Allerdings ist auch ein Pächter dazu verpflichtet, die ihm überlassenen Gegenstände, das Inventar im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu nutzen, es instandzuhalten und instandzusetzen.

Gesetzliche Regelungen Miet- und Pachtvertrag

Wesentliche Vertragsbestandteile im Miet- oder Pachtvertrag können sein:

• Dauer, Zeitraum, befristet oder gar unbefristet
• Kündigungsfristen
• Vertragsgegenstand
• Mit gemietete oder gepachtete Zusatzgegenstände
• Haustiere
• Abgrenzung Nutzung (Gewerbliche Nutzung, Wohngemeinschaftsvereinbarung)
• Auflistung aller Schäden bei Übergabe
• Bedingungen für die Übergabe nach Kündigung an den Vermieter
• Nebenkosten
• Miete in Euro, Fälligkeitsdatum
• Haupt- und Untermieter
• Pflichten des Mieters während der Mietdauer (Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, Regelung der Kehrwoche, Schneeräumung)
• Regelungen zu Mietminderung
• Regelungen bezüglich Mieterhöhung
• Veränderungen die in der Wohnung vorgenommen werden dürfen (neuer Bodenbelag, Umbau Fenster/Türen, Ausbau einzelner Räume)

Leider kommt es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, weswegen sich auch das Miet- bzw. Pachtrecht entwickelt hat. Für die Regelung bei Streitigkeiten oder  Unstimmigkeiten bezüglicher der im Vertrag festgehaltenen Vereinbarungen können Sachverständige Rechtsanwälte für Miet- bzw. Pachtrecht hinzugezogen werden.