Sachverständige Immobilienbewertung

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Informationen zu Immobilienbewertung

Die Bewertung von Grundstücken oder Immobilien ist ein rechtlich geregeltes Verfahren. Anwendung finden bei der Bewertung juristische, bautechnische und betriebswirtschaftliche Sachkenntnisse, die bei bebauten und unbebauten Immobilien einen Verkehrswert ermitteln zu einem festen Stichtag der Auswertung.

Zweck der Wertermittlung:

  • Immobilie soll verkauft werden
  • Zugewinnberechnung, z.B. bei Scheidungsverfahren
  • Bei Erbstreitigkeiten
  • Bei Zwangsversteigerung
  • Zum Zweck der Beleihung
  • Zum Zweck der Bilanzierung
  • Bei Besteuerung (Einheitswert-, Grundbesitzwertfeststellung)
  • Zur Bestimmung des Versicherungswerts

Qualifikation der Bewertung

Durchführung erfolgt in der Regel nur durch einen qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung durchgeführt. Diese gibt es in verschiedenen ‚Formen‘, z.B. von der IHK bestellt und vereidigt; freier, aber Verband angeschlossener Sachverständiger; zertifizierter Sachverständiger.

Erwartungen an den Gutachter

  • Er sollte über eine mehrjährige Berufserfahrung verfügen
  • Überdurchschnittliche Immobilienfachkenntnisse
  • Gutachten erstellen kann
  • Er sollte in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen leben
  • Neutrales, unabhängiges und unparteiisches Arbeiten

Normalerweise haben Sachverständige für diesen Bereich einen Universitäts- oder Fachhochschulabschluss in Architektur, Bauingenieurwesen, Facility Management, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie, Stadtplanung, Vermessungsingenieurwesen und Geopgraphie; dazu eine mehrjährige Berufserfahrung, gegebenenfalls eine Weiterbildung in Grundstücksbewertung.

Verkehrswertgutachten werden auch durch einen Gutachterausschuss erstattet. Für eine spezielle Qualifizierung bieten Bildungsakademien einschlägige Lehrgänge an.

Ziel einer Immobilienbewertung ist es einen Verkehrswert zu ermitteln, nach den Vorgaben des BauBG und geschieht nach Wertermittlungsverfahren.

Verschiedene Verfahren

Vergleichswertverfahren

Um Vergleichswerte zu ermitteln ist es wichtig die üblichen Kaufpreise für solche Immobilien mit einzubeziehen. Vergleichbare Grundstücke, die dem zu bewertenden sehr ähnlich sind. Voraussetzung für dieses Verfahren ist es, dass eine große Anzahl von Vergleichsimmobilien vorhanden ist. Ist die Immobilie sehr spezifisch, ist die für dieses Verfahren nicht geeignet.

Ertragswertverfahren

Dabei teilt man die Immobilie in zwei Teile auf. Einmal der Wert des Gebäudes und einmal der Wert des Bodengrundes. Den Bodenwert ermittelt man meist mit Hilfe des Vergleichswertes. Das Ertragswertverfahren kommt nur zustande, wenn die Immobilie vermieten werden soll oder ähnlich Ertrag erzielen soll, wie z. B. ab drei Wohneinheiten oder bei Gewerbeobjekten (Hotels, Krankenhäuser, Freizeitimmobilien).

Sachwertverfahren

Hierbei ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und auch besondere Betriebsanlagen etc. getrennt von dem Bodenwert zu ermitteln. Den Bodenwert muss man wieder mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln. Das Sachwertverfahren kommt eigentlich bei Immobilien, die zum Eigennutz gebraucht werden, zum Einsatz. Damit sind Eigenheime gemeint. Wichtig ist es, den Sachwert zu bereinigen, das Ergebnis sollte dann regionalmarkt-konform sein. Für diese Ermittlung gilt die Sachwertrichtlinie.

Diese drei genannten Verfahren, finden in Deutschland Anwendung und sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)und werden selbstverständlich in der gängigen Praxis angewendet. Ergänzend dazu gibt es noch die Wertermittlungsrichtlinien(WertR).

Möchte man mit dem nicht so verbreiteten ‚Maklerverfahren‘ bewerten, sucht man sich zwar eine relativ einfache Methode aus, ist aber allerdings nur eine grobe Wertschätzung. Angewendet wird da eine Formel, in der der Reinertrag der Immobilie, mit einem objektabhängigen Faktor multipliziert.

Jährlicher Reinertrag X Faktor = Wert der Immobilie

Beim Residualwertverfahren ermittelt man den Maximalbetrag des Bodenkaufpreises.

Für den Käufer ist ein Immobilienkauf meist eine Investition fürs Leben und auch häufig mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Deswegen ist es sehr wichtig, den genauer Wert eines Grundstücks durch einen unabhängigen Gutachter ermitteln zu lassen.

Im Gegenteil dazu gilt dies auch für den Verkäufer einer Immobilie.

Es gibt nie DEN Verkaufswert einer Immobilie, der Wert richtet sich nach vielem, Lage, Bauart etc.

Deshalb ist eine Immobilienwertermittlung sehr wichtig. Diese sollte immer nach den zulässigen Richtlinien getätigt werden, unabhängig und gesetzlich einwandfrei.

Checkliste für die Auswahl eines geeigneten Gutachters für die Immobilienwertermittlung:

  • Qualifizierung muss nachgewiesen sein
  • Am besten einen Gutachter aus der eigenen Region bestellen
  • Worauf hat sich der Gutachter spezialisiert? Praktisch und unverzichtbar sollte er sich mit seinen Aktivitäten in dem benötigten Bereich bewegen
  • Empfehlungen einholen von Kammern oder Verbänden
  • Auf die Einhaltung der Termine bestehen
  • Vergleichsangebote von anderen einholen
  • Auf ein professionelles Auftreten achten
  • Wichtige Kriterien in einem Vertrag festlegen

Zielgruppen für eine Bewertung sind folgende

  • Fonds
  • Kreditinstitute, Banken
  • Immobiliengesellschaften
  • Steuerberater
  • Rechtsanwälte
  • Unternehmensberater
  • Privatpersonen

Faktoren zur Wertbestimmung

  • Der Zeitpunkt für die Wertermittlung (niemals Zukunft!)
  • Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
  • Rechtliche Gegebenheiten wie Nutzungsrechte(Durchfahrrecht, Gehrecht), Baulasten (Verpflichtungen öffentlich-rechtlich), beitragsrechtliche Situation
  • Tatsächliche Eigenschaften eines Grundstücks (Beschaffenheit, Ausstattung, Gebäudeart, Bodenbeschaffenheit)
  • Lage der Immobilie
  • Keinen persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnisse

Die Wertermittlungsverordnung regelt die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes und die den Gutachterausschüssen obliegenden Ermittlungen zu sonstiger erforderlicher Daten.

Grundsätzlich gilt: Die WertV ist für die unabhängigen Gutachter bindend, die Verfahren werden genau erörtert und erklärt, auch anhand von Beispielen.

Vorgehensweise

  • Stichtag festlegen und Grundstückzustand beschreiben
  • Die Auswahl des Wertermittlungsverfahren genau begründen
  • Verfahren Durchführen nach gegebenen Richtlinien
  • Verkehrswert ableiten
  • Aussagekräftigkeit würdigen

Internationale Bewertungsverfahren

RICS- Market Value- Inhaltlich ist der Begriff mit dem Verkehrswertbegriff, entnommen aus den International Value Standards

Investmentmethode

All Risk Yield (ARY) = Zinssatz bei der Investmentmethode

Wird vom Markt abgeleitet und ist abhängig von der Objektart, dem allgemeinen Zinsniveau aller Investmentformen, vom speziellen Zinsniveau der Immobilien und vom Objekthalter und dem Objektzustand.

Deutsche Ertragswertermittlung und Investmentmethode – eine Gegenüberstellung:

  • Beides sind statistische Modelle, die verwendeten Mieten gelten als statisch, die Dynamik wird im Kapitalisierungsansatz berücksichtigt
  • Bei der Investmethode werden Mietabweichungen direkt im Bewertungsansatz berücksichtigt, bei der deutschen Methode als sonstige wertbeeinflussende Umstände
  • Bei der Ertragswertermittlung gibt es eine strikte Trennung von Gebäude, Grund und Boden – die Restnutzungsdauer muss geschätzt werden, bei der Investmentmethode wird die Nutzungsdauer im All Riskt Yield berücksichtigt. Bedarf der Erfahrung des Gutachters
  • Investmentverfahren berücksichtigt die Mietausfallwagnis im All Risk Yield und die Ertragswertermittlung sieht es als Teil der Bewirtschaftungskosten

Beide Verfahren führen aber zu übereinstimmenden und konformen Ergebnissen, die miteinander gut vergleichbar sind und meist auf den gleichen Ertrag kommen.

Ausreichende Kenntnisse sind dabei unverzichtbar für den bestellten Gutachter.

All diese Verfahren sind Errechnungen, basierend auf finanzmathematischen Grundlagen. Entscheidend ist eine gute Marktkompetenz des Gutachters. Die ausgewählten Möglichkeiten müssen dem Auftrag entsprechen. Alle Ergebnisse müssen plausibel und nachvollziehbar sein.

Sämtliche mögliche Methoden führen zu den gleichen Ergebnissen. Entscheidend ist die Güte der vorhandenen Marktdaten.

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Cihan Acemi
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