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Der Gutachter für Wertermittlung - Ein Beruf mit Verantwortung

Allgemeine Informationen

Wertermittlung ist ein Vorgang zur Ermittlung eines verlässlichen Verkehrs-, Beleih- oder Verkehrswert eines beliebigen Wirtschaftsguts.

Wert ist ein Unterschied zum Preis, welcher als Ergebnis entsteht bei konkreten Tauschaktionen zwischen zwei bestimmten Marktteilnehmern. Der aggregierte Preis aus einer Gruppe von Marktteilnehmern kann daher auch als der objektivere zu sehen.

Zwischen dem Wert und dem Preis sind in der Regel meist Abweichungen möglich und auch üblich, aufgrund der subjektiven Einflüsse.

Man versucht also bei der Wertermittlung, größtenteils durch standardisierte Verfahren, möglichst objektiv, den Wert einer Sache zu ermitteln.

Je nach Sache, die es zu bewerten gilt, gibt es verschiedene Richtlinien oder Vorgaben. Es können oder müssen vereidigte Gutachter bestellt werden, die nach Gesetzen, Verordnungen oder Richtlinien den Wert objektiv erarbeiten oder erstellen. Die Verfahrensweisen oder Vorgaben variieren von Bundesland zu Bundesland.

Ebenso können die Wertangaben je nach Marktaufkommen oder Gebiet schwanken.

Man sollte aber darauf achten, einen ausgebildeten, dem Fachgebiet entsprechend ausgebildeten und vereidigten Gutachter zu wählen, um den bestmöglichsten Betrag zu ermitteln.

Das Element der Schätzung ist dabei ein wichtiger Punkt, denn einen Wert zu ermitteln ist keine mathematisch berechenbare Größe. So ist es dann auch möglich, dass verschiedene Gutachter verschieden große Werte für eine Sache ermitteln. Bei der Rechtsprechung gilt da der Faktor plus/minus 20%, aber in der allgemeinen Meinung meist plus/minus 10%.

Verfahren und Wertbegriffe

Da man Werte in verschiedenen Bereichen für unterschiedliche Dinge ermitteln und schätzen kann, gibt es selbstverständlich auch diverse differenzierte Fachbegriffe.

Diese sind unten aufgeführt:

  • Beleihungsgrenze
  • Bodenwert
  • Ertragswert
  • Beleihungswert
  • Beleihungsauslauf
  • Bodenrichtwert
  • Einheitswert
  • Feuerversicherungswert
  • Gemeiner Wert
  • Liebhaberwert
  • Liquidationswert
  • Markt- und Verkehrswert
  • Neuwert
  • Sicherheitenbewertung
  • Versicherungswert
  • Wiederbeschaffungswert
  • Zeitwert

Die Bewertungsverfahren sind das Eine, das andere sind die Begriffe, die sich aus dem zu ermittelnden Wert ergeben. Begriff und Verfahren können sich auch überschneiden.

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Residualwertverfahren
  •  DCF- Analyse
  • Bieterverfahren
  • Pachtwertverfahren
  • Long Term Asset Value Verfahren

Wertermittlungsverordnung WertV

Die sogenannte WertV umfasst die in Deutschland allgemein geltenden Grundsätze für die Ermittlungen von Verkehrswerten diverser Objekte. Die Wertermittlungsverordnung regelt damit die Verkehrswertdefinition. Gutachter müssen die WertV verbindlich anordnen.

Die verschiedenen Verfahren, die dort geregelt sind, sind normiert.

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Als weitere Ergänzung der Wertermittlungsverordnung wurden dazu gehörige Richtlinien zur Wertermittlung erlassen.

Gutachten

Diese können sowohl zu rechtlichen als auch zu den tatsächlichen (insbesondere medizinischen oder technischen) Fragen erstellt werden.

Für das Medizinische gilt Folgendes:

Ein Gutachten basiert auf allgemeine Erfahrungen und daraus resultierenden Schlussfolgerungen, um einen Zustand oder ein Geschehen effektiv zu beurteilen. Das Erstellen eines Gutachten kann durch einem oder mehrere Sachverständige erfolgen. Das Gutachten gilt als vertrauenswürdige Beurteilung eines speziellen Sachverhaltes in Bezugnahme auf ein vorgegebenes Ziel oder eine besondere Fragestellung. Das Gutachten hat eine verbindliche Wirkung und kann eine schriftliche oder auch mündliche Aussage des Sachverständigen oder Gutachters sein. Die allgemeine Vertrauenswürdigkeit des Sachverständigen basiert auf dessen Zertifizierung in seinem Bereich oder dessen Akkreditierung.

Die allgemeine Vertrauenswürdigkeit wird selbstverständlich durch Akkreditierung des Gutachters durch ein vertrauenswürdiges Verfahren der Zertifizierung mit der für die Fragestellung oder das Ziel erforderlichen Gültigkeit erreicht. Die Bezeichnung „Gutachten“ ist nicht genschützt, noch hat er eine prozessrechtliche Bedeutung. Gibt ein Gerichtsgutachter bzw. ein Gerichtssachverständige eine unabhängige, persönliche Stellungnahme ab, handelt es sich hierbei um ein Gerichtsgutachten.

Wird bei einer Gerichtsstreitigkeit von einer Seite die Stellungnahme eines Sachverständigen vorgelegt, handelt es sich hierbei um ein sogenanntes Privatgutachten. Aus prozessrechtlicher Sicht, wird das Privatgutachten auch als Parteivortrag bezeichnet. Andere Begriffe für Gutachten sind Auswertung, Stellungnahme, Bericht oder Begutachtung.

Zweck der Wertermittlung:

Für den Fall, dass der Verkauf eines Wirtschaftsgut ansteht, ist die Wertermittlung von Vorteil. Auch im Zuge eines Scheidungsverfahren aufgrund der anstehenden Zugewinnberechnung ist ein Wertgutachten nötig. Weitere Gelegenheiten bei denen eine Wertermittlung nötig wird, sind:

  • Erbstreitigkeiten
  • Zwangsversteigerung
  • Einer anstehenden Beleihung oder Bilanzierung
  • Zur Festsetzung des Versicherungswerts
  • Aufgrund einer anstehenden Besteuerung, unabhängig ob es sich um eine Grundbesitzwert- oder Einheitswertfeststellung handelt.

Wer kann ein Wertgutachten durchführen

In der Regel führt ein Sachverständiger für Objektbewertung ein Wertgutachten durch. Diese Gutachter sind entweder von der IHK vereidigt und bestellt, frei, zertifiziert oder gehören zum Verband angeschlossener Sachverständiger.

Welche Anforderungen muss der Gutachter erfüllen?

  • Der Sachverständige muss verschiedene Anforderungen erfüllen:
  • Er muss unabhängig sein, neutral und natürlich auch unparteiisch.
  • Der Gutachter muss in geordneten Verhältnissen leben, um die Möglichkeit der Bestechlichkeit auszuschließen.
  • Überdurchschnittliches Fachwissen ist Grundvoraussetzung für die Arbeit als Gutachter in diesem Bereich.

Der Gutachter bzw. Sachverständige verfügt über einen Fachhochschul- oder Universitätsabschluss in

  • eine mehrjährige Berufserfahrung
  • Betriebswirtschaftslehre
  • Bauingenieurwesen
  • Bauökonomie
  • Architektur
  • Facility Management
  • Immobilienökonomie
  • Stadtplanung
  • Vermessungsingenieurwesen
  • Geographie
  • eine Weiterbildung in gewünschtem Bereich

Ein Gutachterausschuss erstellt das Verkehrswertgutachtens. Für die spezielle Qualifizierung eines Sachverständigen können einschlägige Lehrgänge an den verschiedenen Bildungsakademien absolviert werden.

Was ist das Ziel der Wertermittlung?

Die Wertermittlung dient dazu den Verkehrswert einer Sache festzustellen. Dabei geht die Wertermittlung streng nach Vorgabe vor, dem sogenannten Wertermittlungsverfahren.

Verschiedene Verfahren

Vergleichswertverfahren

Bei der Ermittlung der Vergleichswerte werden die üblichen Verkaufspreise gleichwertiger, ähnlicher Objekte mit einbezogen. Die Basis des Vergleichswertverfahren ist immer der Vergleich mit mehreren gleichwertigen Objekten. Ist das nicht möglich, kann dieses Verfahren nicht verwendet werden.

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren kommt es zu einer Aufteilung des Wirtschaftsgutachten in zwei gleichmäßige Hälften. Geht es darum den Wert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln, wird einmal der Gebäudewert und der Wert des Grundstücks herangezogen. Für die Ermittlung des Bodenwert wird auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren benutzt, wenn es um die Vermietung einer Immobilie geht oder einem ähnlichen Vorgang.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert eines Gebäudes, einer Betriebsanlage, Gebäudes usw. unabhängig vom Grundstückswert ermittelt. Die Ermittlung des Grundstückswert bzw. des Bodenwerts erfolgt mithilfe des Vergleichswertverfahren. In der Regel wird das Sachwertverfahren bei Immobilien im Eigengebrach angewendet. Bei dem ermittelten Sachwert kommt es meist zu einer Bereinigung, damit der ermittelte Wert sich mit den Preisen des Regionalmarktes Deckt. Bei der Durchführung des Sachwertverfahrens gelten die sogenannten Sachwertrichtlinien.

Die drei genannten Verfahren zur Wertermittlung sind in Deutschland Gang und Gäbe. Eine alternative Möglichkeit zum Wertgutachten ist eine grobe Wertschätzung. Dabei erfolgt die Anwendung einer Formel. Eine Formel, in der der Reinertrag des Gutes, mit einem objektabhängigen Faktor multipliziert wird.

Jährlicher Reinertrag X Faktor = Wert des Gutes

Das Wertgutachten – das Residualwertverfahren

Mit der Hilfe des Residualwertverfahrens wird der maximale Betrag des Bodenkaufpreises ermittelt. Ist der Kauf eine Grundstücks geplant, bedeutet das für den Käufer ein hohes finanzielles Risiko. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass vor dem Kauf der tatsächliche Wert bekannt ist. Hierfür wird ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen beauftragt. Das Gutachten ist die Basis für weitere Verhandlungen mit dem Verkäufer.

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